Thông tư 200 và ảnh hưởng đến các DN kinh doanh BĐS

Thông tư 200 (viết tắt là TT 200) của Bộ Tài chính bắt đầu có hiệu lực kể từ đầu năm 2015 đang khiến nhà đầu tư lo ngại về những ảnh hưởng của nó tới việc ghi nhận doanh thu của các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) trong năm nay. Bài viết tìm hiểu cách thức ghi nhận doanh thu BĐS theo quyết định (QĐ) 15 và những điểm mới trong TT 200, từ đó nêu những ảnh hưởng của TT 200 đến các DN kinh doanh BĐS niêm yết trên trường chứng khoán (TTCK) Việt Nam.

Theo quy định hiện hành, DN bị lỗ sẽ không được phát hành cổ phiếu ra công chúng, DN bị lỗ 3 năm liên tiếp có nguy cơ bị hủy niêm yết. Trong khi theo quy định mới về kế toán DN thì nhiều khả năng các công ty kinh doanh trong lĩnh vực BĐS sẽ bị hạch toán lỗ và kế hoạch tăng vốn vào năm 2016 sẽ khó thực hiện được. Quy định mới của TT 200 về cách thức ghi nhận doanh thu đối với DN BĐS đã thu hút sự quan tâm không nhỏ của nhà đầu tư trong suốt thời gian vừa qua.

  1. Ghi nhận doanh thu BĐS đầu tư theo QĐ số 15

– Trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu được thanh toán theo tiến độ kế hoạch, khi kết quả thực hiện hợp đồng xây dựng được ước tính một cách đáng tin cậy, thì doanh thu của hợp đồng xây dựng được ghi nhận tương ứng với phần công việc đã hoàn thành do nhà thầu tự xác định vào ngày lập báo cáo tài chính (BCTC) mà không phụ thuộc vào hoá đơn thanh toán theo tiến độ kế hoạch đã lập hay chưa và số tiền ghi trên hoá đơn là bao nhiêu;
– Trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu được thanh toán theo giá trị khối lượng thực hiện, khi kết quả thực hiện hợp đồng xây dựng được xác định một cách đáng tin cậy và được khách hàng xác nhận, thì doanh thu và chi phí liên quan đến hợp đồng được ghi nhận tương ứng với phần công việc đã hoàn thành được khách hàng xác nhận trong kỳ phản ánh trên hoá đơn đã lập.

  1. Ghi nhận doanh thu BĐS đầu tư theo TT số 200
    Đối với các công trình, hạng mục công trình mà DN là chủ đầu tư (kể cả các công trình, hạng mục công trình DN vừa là chủ đầu tư, vừa tự thi công), DN không được ghi nhận doanh thu bán BĐS theo Chuẩn mực kế toán Hợp đồng xây dựng và không được ghi nhận doanh thu đối với số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ. Việc ghi nhận doanh thu bán BĐS phải đảm bảo thoả mãn đồng thời 5 điều kiện sau:

– BĐS đã hoàn thành toàn bộ và bàn giao cho người mua, DN đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu BĐS cho người mua;
– DN không còn nắm giữ quyền quản lý BĐS như người sở hữu BĐS hoặc quyền kiểm soát BĐS;
– Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;
– DN đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán BĐS;
– Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán BĐS.

Đối với các công trình, hạng mục công trình mà DN là chủ đầu tư (kể cả các công trình, hạng mục công trình DN vừa là chủ đầu tư, vừa tự thi công), trường hợp khách hàng có quyền hoàn thiện nội thất của BĐS và DN thực hiện việc hoàn thiện nội thất của BĐS theo đúng thiết kế, mẫu mã, yêu cầu của khách hàng thì DN được ghi nhận doanh thu khi hoàn thành, bàn giao phần xây thô cho khách hàng. Trường hợp này, DN phải có hợp đồng hoàn thiện nội thất BĐS riêng với khách hàng, trong đó quy định rõ yêu cầu của khách hàng về thiết kế, kỹ thuật, mẫu mã, hình thức hoàn thiện nội thất BĐS và biên bản bàn giao phần xây thô cho khách hàng.

Đối với BĐS phân lô bán nền, nếu đã chuyển giao nền đất cho khách hàng (không phụ thuộc đã làm xong thủ tục pháp lý về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa) và hợp đồng không hủy ngang, chủ đầu tư được ghi nhận doanh thu đối với nền đất đã bán khi thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:
– Đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sử dụng đất cho người mua;
– Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;
– Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán nền đất;
– DN đã thu được hoặc chắc chắn sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán nền đất.

  1. Ưu điểm của TT số 200

Giúp nhà đầu tư có cái nhìn chính xác hơn, cẩn trọng hơn về thu nhập của DN từ hoạt động chính.

TT 200 chỉ là những thay đổi trong cách hạch toán kế toán, mà không làm thay đổi bản chất thị trường, sức cung cầu của thị trường. Với việc ghi nhận doanh thu, lợi nhuận thận trọng hơn, tôn trọng bản chất hơn hình thức, số liệu trên BCTC, nhờ vậy sẽ thực chất hơn, đáng tin cậy hơn.

TT 200 bắt buộc phải minh bạch, đối với các dự án triển khai chậm tiến độ, chưa hoàn thành phải tách bạch và trình bày rõ ràng trên BCTC để không đánh lừa các nhà đầu tư. Điểm mới này nhằm bảo vệ các nhà đầu tư trong việc lựa chọn đúng các dự án BĐS cần đầu tư, tránh thiệt hại cho xã hội như thời gian qua.

TT 200 tiếp cận với thông lệ quốc tế, cụ thể: Với BĐS đầu tư chế độ kế toán lần này tách biệt rõ trường hợp BĐS đầu tư cho thuê và BĐS đầu tư chờ tăng giá. Với BĐS đầu tư cho thuê thì việc khấu hao là bình thường; Với BĐS đầu tư để đầu cơ chờ tăng giá, như trước đây vẫn trích khấu hao là không phù hợp và như vậy đôi khi đến lúc bán BĐS này thì có khi giá trị còn lại bằng không (do đã trích khấu hao hết), không đúng bản chất của vấn đề. Như vậy, trong TT 200 đã nói rõ đối với BĐS đầu tư chờ tăng giá thì việc khấu hao là không được phép.

  1. Những ảnh hưởng của TT 200 đến các DN kinh doanh BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam

Trước đây, DN BĐS có thể ghi nhận doanh thu theo tiến độ dự án, nhưng theo quy định tại TT 200, DN BĐS chỉ được ghi nhận doanh thu khi chìa khóa trao tay hay khi hoàn thành phần thô nếu khách hàng có thỏa thuận về việc tự chọn nhà thầu hoàn thiện. Do vậy, với những DN áp dụng cách ghi nhận doanh thu theo tiến độ thu tiền, chắc chắn, sẽ có sự biến động về kết quả doanh thu, lợi nhuận.

Ngoài ra, theo TT 200, nếu DN có BĐS đầu tư được phân loại là BĐS đầu tư chờ tăng giá, các BĐS này không được tiếp tục khấu hao, DN phải xác định tổn thất do suy giảm giá trị (khi giá trị thị trường xuống thấp hơn giá trị sổ kế toán của BĐS đầu tư chờ bán) và trích lập dự phòng khoản giảm giá trị đó.

Các DN là chủ đầu tư BĐS trước đây đã ghi nhận doanh thu đối với số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ, nếu công trình chưa hoàn thành trước thời điểm TT 200 có hiệu lực thì phải sửa chữa sai sót đã ghi nhận doanh thu và hồi tố BCTC.
TT 200 yêu cầu DN trình bày chi phí xây dựng thành phẩm BĐS dở dang có thời gian hoàn thành ước tính hơn 12 tháng hoặc vượt quá một chu kỳ kinh doanh thông thường trên khoản mục riêng trên bảng cân đối kế toán. Với yêu cầu này, người đọc BCTC, các nhà đầu tư sẽ dễ dàng nhận biết giá trị các công trình xây dựng dở dang bị đình trệ (chủ yếu do chủ đầu tư thiếu vốn) vốn là một hiện trạng thường gặp trong các năm gần đây.

Việc thay đổi cách thức ghi nhận doanh thu theo TT 200 sẽ không làm thay đổi dòng tiền hoạt động của công ty trong kỳ, nhưng sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới kết quả kinh doanh trong kỳ của các DN. Các DN đã ghi nhận doanh thu theo tiến độ hợp đồng xây dựng khi công trình chưa hoàn thành xong sẽ phải ghi giảm lợi nhuận sau thuế chưa phân phối các năm trước và hồi tố khoản lợi nhuận đó vào thời điểm công trình chính thức hoàn thành và bàn giao cho người mua nhà. Khi đó, mức lợi nhuận sau thuế sẽ tăng lên mặc dù về mặt bản chất dòng tiền của DN không thay đổi.

Đối với các DN chuyên xây dựng chung cư, nhà văn phòng để bán và cho thuê, chu kỳ sản phẩm dài, đặc biệt là các DN đã thực hiện niêm yết trên TTCK thì quy định này có thể dẫn tới một số DN bị thua lỗ do không có doanh thu bán hàng hoặc doanh thu rất thấp, trong khi chi phí vẫn phát sinh. Điều này có tác động xấu, đối với giá trị cổ phiếu của DN trên thị trường và ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn để thực hiện các dự án đầu tư.

Bên cạnh đó, do thời gian thi công dài, người mua phải thanh toán cho chủ đầu tư thành nhiều đợt theo tiến độ thi công. Việc ghi nhận doanh thu khi BĐS đã hoàn thành toàn bộ và bàn giao cho người mua làm giảm số thuế phải nộp cho Nhà nước, giảm nguồn thu của Ngân sách Nhà nước do khoản tiền lãi phải nộp phát sinh do chậm nộp thuế. Do đó, một số DN đã lợi dụng quy định này để kéo dài thời gian ghi nhận số thuế phải nộp cho Nhà nước.

TT 200 ra đời dự báo không ít DN đối diện với việc bị hủy niêm yết và rơi vào tình trạng lãi thật, lỗ giả (vốn chủ sở hữu trong kỳ tăng, nhưng kết quả kinh doanh trong kỳ là lỗ). Với những DN có cả hoạt động thường xuyên và đầu tư dự án, thì khả năng lỗ hoặc lãi không đáng kể từ hoạt động thường xuyên và lãi lớn từ dự án là điều có thể xảy ra. Nếu DN phải hạch toán lỗ 3 năm liên tiếp, dù vẫn luôn ghi nhận tăng quỹ lợi nhuận chưa phân phối do thoái một phần vốn tại các công ty con và lợi nhuận dự kiến từ dự án rất lớn, nhưng chưa đủ điều kiện hạch toán, DN sẽ đối mặt với việc hạn chế khả năng tăng vốn do kết quả kinh doanh lỗ, cổ đông không được giao dịch ký quỹ khi giao dịch cổ phiếu, các nhà đầu tư cá nhân chưa có thói quen đánh giá chi tiết BCTC của DN, nên nếu chỉ căn cứ vào chỉ tiêu P /E để đánh giá mức độ đắt, rẻ của cổ phiếu như hiện nay thì sẽ không còn chuẩn xác.

Trên đây tác giả đã trình bày những quy định của TT 200 về ghi nhận doanh thu BĐS đầu tư, những ảnh hưởng của TT 200 đến các DN kinh doanh BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam.Với những thay đổi của TT 200, các nhà đầu tư cần tìm hiểu lại cách hạch toán doanh thu và giá vốn của DN BĐS mà mình đang đầu tư để đánh giá sự thay đổi về kết quả kinh doanh của DN, từ đó có thể đưa ra quyết định đầu tư chính xác nhất./.

Tài liệu tham khảo
1. Bộ Tài chính (2001), QĐ số 149/2001/QĐ-BTC về Chuẩn mực kế toán số 14 – Doanh thu và thu nhập khác,
2. Bộ Tài chính (2006), QĐ 15/2006/TT-BTC Chế độ kế toán DN,
3. Bộ Tài chính (2014), Thông tư số 200/2014/TT-BTC Chế độ kế toán DN, ban hành ngày 22/12/2014
4. Bùi Sưởng (2015), TT 200 đe dọa hàng loạt DN BĐS hủy niêm yết, từ tinnhanhchungkhoan. Vn

Theo Tạp chí Kế toán & Kiểm toán – Bài của NCS ThS Nguyễn Thi Khánh Phương – Học viện Ngân hàng

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s